```

رحلة شاملة في عالم العقارات: من القيم إلى التفوق الفصل الأول: تحديد مشكلة التقييم: الأساس المتين مقدمة تحديد مشكلة التقييم هو بمثابة حجر الزاوية في عملية التقييم العقاري، حيث يحدد بشكل واضح ودقيق ما يُراد تقييمه، متضمنًا جميع الجوانب والمتطلبات المرتبطة به. تُعتبر عملية التقييم في عالم العقارات مسعى علميًا دقيقًا، حيث من خلال تحديد مشكلة التقييم بشكل واضح ودقيق، يتم ضمان استخدام أساليب التقييم المناسبة لتحقيق نتائج موثوقة، وصولًا إلى قيمة عادلة ودقيقة للعقار المعني. في هذا الفصل التعليمي، سنتطرق إلى تحديد مشكلة التقييم، مُركزين على خطوات عملية التقييم، كما سنُلقي الضوء على العناصر المهمة التي يجب مراعاتها لضمان دقة وفاعلية عملية التقييم. خطوات عملية التقييم تتضمن عملية التقييم العقاري سلسلة من الخطوات المنظمة، تُشكل كل خطوة منها جزءًا لا يتجزأ من عملية التقييم. تُعتبر خطوات التقييم بمثابة إطار عمل علمي مدروس، يضمن مُعالجة جميع العوامل ذات الصلة بشكل مُنظّم ودقيق. 1. تحديد مشكلة التقييم تُعتبر هذه الخطوة حجر الأساس في عملية التقييم، حيث تُحدّد بدقة ماهية العقار المُراد تقييمه، متضمنة جميع الجوانب والمتطلبات ذات الصلة. أ. ما يُراد تقييمه؟ يشمل تحديد ما يُراد تقييمه: تعريف العقار: تحديد نوع العقار، مثل العقار السكني، العقار التجاري، العقار الصناعي، أو العقار الزراعي. صورة: أنواع العقارات وصف العقار: تحديد مساحة العقار، عدد الغرف، عدد الحمامات، نوع البناء، وغيرها من التفاصيل المميزة. الملكية الشخصية (اختياري): تحديد ما إذا كانت الممتلكات الشخصية، مثل الأثاث، مُدرجة في عملية التقييم أم لا. إصلاحات جديدة أو عمليات البناء: تحديد ما إذا كانت أعمال الإصلاحات أو عمليات البناء الجديدة مُدرجة في عملية التقييم أم لا. حقوق الملكية: تحديد طبيعة حقوق الملكية، مثل ملكية كاملة، حصة مشتركة، أو حق الانتفاع. القُيود: تحديد أي قيود على حقوق الملكية، مثل الوصايا، العقود، أو القوانين. ضرائب العقار: تحديد قيمة ضرائب العقار المُستحقة. معيار القيمة: تحديد معيار القيمة التي تُراد تقديرها، مثل القيمة السوقية، القيمة الإيجارية، أو القيمة القابلة للتأمين. ب. متى يُراد تقييم العقار؟ يُحدّد هذا البند تاريخ التقييم، وهو التاريخ الذي تُقدّر قيمة العقار بالنسبة له. تاريخ التقييم الحالي: تُقدّر قيمة العقار بالنسبة للتاريخ الحالي. تقييم قيم سابقة: تُقدّر قيمة العقار بالنسبة لتاريخ سابق، مثل تاريخ شراء العقار، أو تاريخ بناء العقار. تقييم قيم مستقبلية: تُقدّر قيمة العقار بالنسبة لتاريخ مستقبلي، مثل تاريخ نهاية عقد إيجار معين. ج. لماذا يُراد تقييم العقار؟ يُحدّد هذا البند الهدف من عملية التقييم. بيع العقار: تحديد قيمة العقار المُراد بيعه. شراء العقار: تحديد قيمة العقار المُراد شرائه. إعادة التمويل: تحديد قيمة العقار المُراد إعادة تمويله. الضرائب: تحديد قيمة العقار المُراد فرض الضرائب عليه. التأمين: تحديد قيمة العقار المُراد تأمينه. التقسيم: تحديد قيمة العقار المُراد تقسيمه. الاستثمار: تحديد قيمة العقار المُراد استثماره. د. كيف تُقدّر قيمة العقار؟ يُحدّد هذا البند طرق التقييم التي ستُستخدم لتقدير قيمة العقار. طريقة تكلفة البناء: تُستند هذه الطريقة إلى تكلفة إنشاء عقار جديد مُماثل للعقار المُراد تقييمه. طريقة المقارنة بالمبيعات: تُستند هذه الطريقة إلى قيم العقارات المشابهة التي بُيعَت مؤخرًا في السوق. طريقة الدخل: تُستند هذه الطريقة إلى دخل العقار، مثل إيرادات الإيجار، والمصروفات. هـ. تحديد مشكلة التقييم في تقرير التقييم يُحدّد هذا البند المعلومات الأساسية التي يجب تضمينها في تقرير التقييم لوصف مشكلة التقييم بشكل دقيق وواضح. وصف العقار: تُقدم معلومات مُفصلة عن العقار المُراد تقييمه. تاريخ التقييم: تُحدّد تاريخ التقييم بشكل دقيق. الهدف من التقييم: تُوضح الغاية من عملية التقييم. معيار القيمة: تُحدّد معيار القيمة المُراد تقديرها. طرق التقييم المُستخدمة: تُحدّد طرق التقييم التي ستُستخدم في عملية التقييم. 2. التحليل المبدئي يُركز التحليل المبدئي على جمع المعلومات الأساسية ووضع خطة للعملية. أ. تحديد البيانات الضرورية تُحدّد هذه المرحلة البيانات التي ستُستخدم في عملية التقييم، مثل: بيانات العقار: مثل مساحة العقار، عدد الغرف، نوع البناء، وغيرها من التفاصيل المميزة. بيانات السوق: مثل أسعار العقارات المشابهة، مستويات الإيجار، وغيرها من المعلومات ذات الصلة. بيانات قانونية: مثل قوانين البناء، قوانين التخطيط، وغيرها من المعلومات القانونية ذات الصلة. ب. تحديد مصادر البيانات تُحدّد هذه المرحلة مصادر البيانات التي ستُستخدم في عملية التقييم، مثل: سجلات العقارات: تُوفر معلومات أساسية عن العقارات، مثل مساحتها، نوع البناء، وغيرها من التفاصيل المميزة. قاعدة بيانات العقارات: تُوفر معلومات عن أسعار العقارات المشابهة، مستويات الإيجار، وغيرها من المعلومات ذات الصلة. المُكاتب العقارية: تُوفر معلومات عن السوق العقاري المحلي، مثل أسعار البيع، أسعار الإيجار، وغيرها من المعلومات ذات الصلة. الإدارات الحكومية: تُوفر معلومات قانونية ذات صلة، مثل قوانين البناء، قوانين التخطيط، وغيرها. ج. التحليل المبدئي تُركز هذه المرحلة على تحليل المعلومات المُجمّعة والتأكد من كفايتها لتقييم العقار بشكل دقيق. د. وضع خطة العمل تُركز هذه المرحلة على وضع خطة العمل للعملية، مثل تحديد الخطوات التي ستُستخدم في عملية التقييم. تحديد ميزانية العملية. تحديد جدول زمني للعملية. هـ. عرض سعر الخدمة والعقد تُحدّد هذه المرحلة عرض سعر الخدمة التي سيتم تقديمها والتعاقد مع صاحب العقار لتنفيذ عملية التقييم. 3. جمع البيانات، التحقق منها وتحليلها تُركز هذه المرحلة على جمع البيانات من مصادرها المُختلفة، التحقق من صحتها وتحليلها لاستخلاص معلومات مفيدة. جمع البيانات: تُستخدم مصادر البيانات المُحدّدة في المرحلة السابقة لجمع المعلومات ذات الصلة. التحقق من صحة البيانات: تُجرى مراجعة شاملة لضمان دقة المعلومات التي تم جمعها. تحليل البيانات: تُحلّل المعلومات المُجمّعة باستخدام أساليب إحصائية وتحليلية لاستخلاص معلومات مفيدة. 4. تحليل أعلى وأفضل استخدام تُركز هذه المرحلة على تحديد أفضل استخدام للعقار بناءً على العوامل المُحيطة به والظروف السائدة في السوق. العوامل المُحيطة: مثل موقع العقار، نوع التربة، قوانين التخطيط، وغيرها من العوامل ذات الصلة. الظروف السائدة في السوق: مثل مستويات الإيجار، أسعار البيع، وغيرها من العوامل المُؤثّرة على قيمة العقار. تحديد أفضل استخدام: تُستخدم المعلومات المُجمّعة للتأكد من أن العقار مُستخدَم بالشكل الأفضل لزيادة قيمته. 5. تقييم الموقع تُركز هذه المرحلة على تقييم الموقع للعقار بناءً على مُؤشّرات قيمته ومُقارنته بمواقع أخرى في السوق. أ. أسباب تقييم الموقع بشكل مُنفصل تُستخدم هذه الطريقة لتحديد قيمة الموقع بشكل مُنفصل عن قيمة البناء لأنّ الموقع يُؤثّر بشكل مُباشر على قيمة العقار بشكل عامّ. الموقع الجغرافي: مثل القرب من المرافق الحكومية، المراكز التجارية، وغيرها. الظروف المُحيطة: مثل طبيعة البيئة المُحيطة بالعقار الوصول إلى العقار: مثل وجود طرق سهلة للوصول إلى العقار 6. تطبيق طرق التقييم الثلاثة تُستخدم طرق التقييم الثلاثة في هذه المرحلة للحصول على مُؤشّرات قيمة مُختلفة للعقار. أ. طريقة تكلفة البناء تُستند هذه الطريقة على تكلفة إنشاء عقار جديد مُماثل للعقار المُراد تقييمه. ب. طريقة المقارنة بالمبيعات تُستند هذه الطريقة على قيم العقارات المُشابهة التي بُيعَت مؤخرًا في السوق. ج. طريقة الدخل تُستند هذه الطريقة على دخل العقار ، مثل إيرادات الإيجار ، والمصروفات. 7. مُواءمة مُؤشّرات القيمة تُركز هذه المرحلة على مُواءمة مُؤشّرات القيمة التي تُحصّل من طرق التقييم الثلاثة. مُقارنة مُؤشّرات القيمة: تُجرى مُقارنة بين مُؤشّرات القيمة التي تُحصّل من طرق التقييم الثلاثة. تحديد أفضل مُؤشّر: تُحدّد أفضل مُؤشّر للقيمة من بين مُؤشّرات القيمة المُختلفة التي تُحصّل من طرق التقييم الثلاثة. تقديم تبرير: تُقدم أسباب اختيار أفضل مُؤشّر للقيمة من بين مُؤشّرات القيمة المُختلفة التي تُحصّل من طرق التقييم الثلاثة. 8. إعداد تقرير التقييم تُركز هذه المرحلة على إعداد تقرير التقييم الذي يُقدم نتائج عملية التقييم بشكل واضح ودقيق. أ. أنواع تقارير التقييم تُوجد أنواع مُختلفة من تقرير التقييم ، مثل تقرير التقييم المُختصر: يُستخدم هذا التقرير عندما تكون تقرير التقييم المُفصّل: يُستخدم هذا التقرير عندما تكون ب. العناصر الأساسية لتقرير التقييم يجب أن يُحتوي تقرير التقييم على العناصر وصف العقار: وصف كامل للعقار تاريخ التقييم: تاريخ التقييم الهدف من التقييم: الغاية من معيار القيمة: معيار القيمة طرق التقييم المُستخدمة: طرق مُؤشّرات القيمة: مُؤشّرات التقييم النهائي: التوقيع والختم: توقيع ملخص يُعتبر تحديد مشكلة التقييم خطوة أساسية في عملية التقييم العقاري. من خلال تحديد مشكلة التقييم بشكل دقيق ، يُمكن ضمان استخدام أساليب التقييم المُناسبة للحصول على نتائج موثوقة و قيمة عادلة للعقار. خطوات عملية التقييم تُشكل إطارًا علميًا مدروسًا يُمكن استخدامه في جميع أنواع التقارير العلمية والأبحاث التي تتعلق بالتقييم العقاري. أمثلة توضيحية مثال 1: ما يُراد تقييمه: عقار سكني مكون من ثلاث غرف ونصف، وغرفة معيشة، ومطبخ، وحمام، ومُرآب. متى يُراد تقييمه: التاريخ الحالي. لماذا يُراد تقييمه: بيع العقار. كيف تُقدّر قيمة العقار: طريقة المقارنة بالمبيعات. مثال 2: ما يُراد تقييمه: عقار تجاري مكون من خمسة طوابق، متى يُراد تقييمه: تاريخ شراء العقار. لماذا يُراد تقييمه: إعادة التمويل. كيف تُقدّر قيمة العقار: طريقة الدخل. تمارين وأنشطة تطبيقية تمرين 1: حدد مشكلة التقييم للعقار المُراد تقييمه في تمرين 2: قارن بين طرق التقييم الثلاثة : طريقة أسئلة للمراجعة والتفكير سؤال 1: ما هي أهمية تحديد مشكلة التقييم سؤال 2: ما هي أفضل طريقة للتحقق سؤال 3: ما هي العوامل