الفصل: البلدات والأقسام والأوصاف العقارية

مقدمة

يهدف هذا الفصل إلى تزويد المتدربين بفهم شامل لنظام مسح الأراضي المستطيل (Rectangular Survey System)، وهو نظام أساسي لتحديد ووصف العقارات في العديد من الولايات. سنستكشف بالتفصيل مفاهيم البلدات والأقسام وكيفية استخدامها في إنشاء أوصاف قانونية دقيقة للعقارات.

أ. نظام مسح الأراضي المستطيل: نظرة عامة

يعتمد نظام مسح الأراضي المستطيل على شبكة من الخطوط المتعامدة لتحديد مواقع العقارات. يتكون النظام من:

1. خط الزوال الرئيسي (Principal Meridian): خط وهمي يمتد من الشمال إلى الجنوب، ويستخدم كمرجع أساسي لتحديد مواقع الخطوط الأخرى. لكل منطقة مسح خط زوال رئيسي خاص بها.
2. خط الأساس❓ (Base Line): خط وهمي يمتد من الشرق إلى الغرب، ويتقاطع مع خط الزوال الرئيسي بزاوية قائمة. يستخدم خط الأساس كمرجع لتحديد مواقع خطوط الطبقة (Tier Lines).

ب. البلدات (Townships)

البلدة❓ هي الوحدة الأساسية في نظام مسح الأراضي المستطيل.

1. خطوط الطبقة (Tier Lines): خطوط وهمية تمتد من الشرق إلى الغرب، موازية لخط الأساس، على مسافات منتظمة تبلغ 6 أميال. تقسم خطوط الطبقة الأرض إلى شرائح تسمى الطبقات (Tiers).
2. خطوط النطاق (Range Lines): خطوط وهمية تمتد من الشمال إلى الجنوب، موازية لخط الزوال الرئيسي، على مسافات منتظمة تبلغ 6 أميال. تقسم خطوط النطاق الأرض إلى شرائح تسمى النطاقات (Ranges).
3. تعريف البلدة: البلدة هي مربع من الأرض تبلغ أبعاده 6 أميال × 6 أميال، أي أنها تحتوي على 36 ميلاً مربعاً. تتشكل البلدة عند تقاطع طبقة مع نطاق.

4. تسمية البلدات: يتم تحديد كل بلدة بناءً على موقعها بالنسبة لخط الزوال الرئيسي وخط الأساس. على سبيل المثال، البلدة الواقعة في الطبقة الأولى شمال خط الأساس والنطاق الثالث شرق خط الزوال الرئيسي تسمى "بلدة 1 شمال، نطاق 3 شرق" (Township 1 North, Range 3 East)، أو باختصار "T1N, R3E".

   • مثال: لتحديد موقع البلدة T2S, R4W، نبدأ من خط الأساس ونتحرك طبقتين إلى الجنوب، ثم نتحرك من خط الزوال الرئيسي أربعة نطاقات إلى الغرب.

ج. الأقسام (Sections)

يتم تقسيم كل بلدة (6 أميال × 6 أميال) إلى 36 قسماً.

1. خطوط الأقسام (Section Lines): خطوط وهمية تمتد من الشمال إلى الجنوب ومن الشرق إلى الغرب داخل البلدة، على مسافات منتظمة تبلغ ميلًا واحداً.
2. تعريف القسم: القسم هو مربع من الأرض تبلغ أبعاده ميل واحد × ميل واحد، أي أنه يحتوي على 640 فداناً.
3. ترقيم الأقسام: يتم ترقيم الأقسام من 1 إلى 36، بدءاً من القسم 1 في الزاوية الشمالية الشرقية من البلدة، ثم بالتعاقب الأفقي إلى اليسار ثم النزول للسطر التالي حتى القسم 36 في الزاوية الجنوبية الشرقية.
4. المساحة:
   • 1 ميل مربع = 640 فدان
   • إذن، مساحة القسم الواحد = 640 فدان

د. الأقسام الجزئية (Partial Sections)

يمكن تقسيم الأقسام إلى أجزاء أصغر، مثل الأرباع والأنصاف.

1. تقسيم القسم: يتم تقسيم القسم أولاً إلى أربعة أرباع (Northwest Quarter, Northeast Quarter, Southwest Quarter, Southeast Quarter). ثم يمكن تقسيم كل ربع إلى أرباع أو أنصاف أصغر.

2. وصف الأقسام الجزئية: يتم وصف القسم الجزئي عن طريق سرد تسلسل التقسيمات، بدءاً من الأصغر ثم الأكبر.

   • مثال: "الربع الجنوبي الغربي من الربع الشمالي الشرقي" (Southwest Quarter of the Northeast Quarter) يكتب "SW 1/4 of NE 1/4".
   • مثال: إذا كان لدينا قطعة أرض تمثل النصف الشرقي من الربع الجنوبي الغربي، فإن وصفها سيكون "E 1/2 of SW 1/4".

   • حساب المساحة: لحساب مساحة قسم جزئي، نقوم بتقسيم مساحة القسم (640 فداناً) على عدد الأجزاء الناتجة عن التقسيمات.

   • مثال: مساحة "SW 1/4 of NE 1/4" هي (640 فدان) / (4 * 4) = 40 فداناً.

   • معادلة حساب مساحة قسم جزئي:

     • Area = 640 acres / (D1 * D2 * … * Dn)
     • Where:
       • Area = area of the partial section in acres
       • 640 acres = area of one section
       • D1, D2, ..., Dn = denominators of the fractional divisions (e.g., 4 for quarter, 2 for half)

هـ. التعديلات وقطع الأراضي الحكومية (Adjustments and Government Lots)

نظراً لأن الأرض ليست مسطحة، فإن خطوط النطاق (المفترض أنها موازية) تتقارب كلما اقتربنا من القطبين.

1. خطوط التصحيح (Correction Lines): يتم إجراء تعديلات على خطوط النطاق كل 24 ميلاً (كل أربع طبقات) شمالاً وجنوباً من خط الأساس للحفاظ على مسافة تقريبية قدرها 6 أميال بين خطوط النطاق. تسمى خطوط الطبقة التي تتم عندها التعديلات بخطوط التصحيح أو الخطوط المتوازية القياسية (Standard Parallels).
2. خط الزوال الدليل (Guide Meridian): وبالمثل، يتم تعديل كل خط نطاق رابع شرقاً وغرباً من خط الزوال الرئيسي. يسمى هذا الخط خط الزوال الدليل.
3. قطع الأراضي الحكومية (Government Lots): تؤخذ المخالفات الناتجة عن التقارب أو عوامل أخرى في الاعتبار عادة على طول الحدود الشمالية والغربية للبلدة. لهذا السبب، غالباً ما تكون الأقسام الربعية الواقعة على طول هذه الحدود غير منتظمة إلى حد ما في الحجم والشكل. يمكن أن تنتج الطرود غير المنتظمة أيضاً عندما تجاور الأرض مسطحاً مائياً مثل نهر أو بحيرة أو محيط. تُعرف قطعة الأرض غير المنتظمة التي لا تشكل قسماً كاملاً أو قسماً ربعياً باسم قطعة الأرض الحكومية، ويتم تحديدها برقم قطعة أرض حكومي خاص.

و. أوصاف نظام المسح المستطيل (Rectangular Survey System Descriptions)

تعتبر أوصاف الأراضي باستخدام نظام المسح المستطيل بسيطة نسبياً.

1. الإجراء القياسي: ابدأ بأصغر تقسيم يحدد قطعة الأرض، ثم سرد كل تقسيم أكبر بالتسلسل. في النهاية، يجب أن يشير الوصف إلى الأساس والزوال اللذين يمثلان مرجع الشبكة.

   • مثال: قد يكون الوصف النموذجي للمسح المستطيل "الربع الشمالي الغربي من الربع الجنوبي الغربي من القسم 33، بلدة 6 جنوباً، نطاق 13 غرباً، قاعدة وزوال سان برناردينو" (The Northwest quarter of the Southwest quarter of Section 33, Township 6 South, Range 13 West, San Bernardino Base and Meridian)، أو "NW 1/4 of the SW 1/4 of Sec. 33, T6S, R13W, S.B.B. & M."

ز. نظام المسح الجيوديسي (Geodetic Survey System)

كجزء من نظام المسح الحكومي، تحتفظ هيئة المسح الجيولوجي التابعة لوزارة الداخلية الأمريكية بنظام مسح جيوديسي وتنشر خرائط طبوغرافية مفصلة.

1. الرباعيات (Quadrangles): تحتوي هذه الخرائط، المسماة الرباعيات، عادةً على خطوط الأساس والزوالات الرئيسية، وخطوط الأقسام، ومعظم المعالم الطبوغرافية الرئيسية، بما في ذلك المدن والطرق والمسطحات المائية وخطوط الكنتور وارتفاعات الأرض.

حـ. نظام القطع والأحياء والمخططات (Lot, Block, and Tract System)

يعتبر نظام المسح المستطيل طريقة بسيطة ومريحة لوصف مساحات كبيرة من الأراضي. من ناحية أخرى، فإن نظام القطعة والمربع هو الأنسب لوصف قطع الأراضي الصغيرة، مثل قطع أراضي البناء. يتيح نظام القطعة والمربع والمخطط❓ وصف الأرض بالرجوع إلى خريطة رسمية توضح حدود قطعة الأرض. يُعرف هذا الوصف أيضاً باسم خريطة التقسيم الفرعي.

1. التقسيم الفرعي: بالنسبة للممتلكات المقسمة، يعتبر نظام قطعة الأرض والمربع والمخطط هو نظام الوصف القانوني الأكثر استخداماً.
2. خريطة التقسيم الفرعي: عند تقسيم قسم أو قسم جزئي، يتم مسح الأرض ورسم خريطة لإظهار الحدود الدقيقة لكل قطعة أرض في التقسيم الفرعي. تشبه الخريطة وصف المقاييس والحدود؛ فهي تعرض نقطة مرجعية ثابتة (مثل زاوية القسم) تحدد موقع المسح بالنسبة للعقارات المحيطة، وتحدد حدود كل قطعة أرض بالمسار والمسافة. تشير الخرائط عادةً إلى الشوارع العامة والارتفاقات وخطوط القطع.
3. تسمية القطع: يتم تحديد كل قطعة أرض على خريطة التقسيم الفرعي برقم أو حرف. بمجرد أن يتم حفظ الخريطة في مكتب تسجيل المقاطعة المحلي، يمكن وصف قطعة الأرض ببساطة عن طريق الرجوع إلى رقم القطعة الخاص بها، وتحديد الخريطة التي تحتوي على وصفها.
4. مثال: قد يكون وصف قطعة أرض في تقسيم فرعي يُعرف باسم Short Line Beach Subdivision No. 2 هو "LOT 22 in BLOCK 21 of Short Line Beach Subdivision No. 2 as per map recorded in Book 4, Page 42 of Maps in the Office of the County Recorder of Los Angeles".

تطبيقات عملية وتجارب متعلقة

1. تمرين عملي: قم بتحديد موقع قطعة أرض معينة باستخدام نظام المسح المستطيل. استخدم الخرائط والبيانات المتاحة لتحديد موقع البلدة والقسم والقسم الجزئي الذي تقع فيه قطعة الأرض.
2. تجربة حساب المساحة: قم بحساب مساحة قسم جزئي معقد باستخدام التقسيمات المتتالية. قارن النتيجة بالحسابات باستخدام برامج GIS أو الأدوات عبر الإنترنت للتحقق من الدقة.
3. تحليل الأوصاف القانونية: قم بتحليل مجموعة متنوعة من الأوصاف القانونية للعقارات، وتحديد الأخطاء المحتملة أو الغموض الذي قد يؤدي إلى نزاعات.

خلاصة

إن فهم نظام مسح الأراضي المستطيل أمر ضروري لأي شخص يعمل في مجال العقارات أو المسح أو التقييم. من خلال فهم المفاهيم الأساسية للبلدات والأقسام والأوصاف القانونية، يمكن للمحترفين تحديد مواقع العقارات بدقة وإنشاء أوصاف قانونية دقيقة.

مراجع

• الموارد المتاحة من هيئة المساحة الجيولوجية الأمريكية (U.S. Geological Survey).
• قوانين وأنظمة مسح الأراضي في الولاية.
• كتب ومقالات متخصصة في مسح الأراضي والقانون العقاري.